Không phải bất động sản nào cũng vuông vức, pháp lý hoàn hảo để ngân hàng dễ dàng cấp vốn. Trên thực tế, có rất nhiều khách hàng sở hữu nhà đất có diện tích nhỏ hoặc nằm trong khu vực quy hoạch nhưng gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Bài viết này sẽ chỉ ra những quy định thực tế và giải pháp xử lý cho các loại hồ sơ này.

1. Quy định của ngân hàng về nhà đất có diện tích nhỏ

Nhiều ngân hàng có quy định nội bộ khá khắt khe về diện tích tối thiểu của tài sản bảo đảm để đảm bảo tính thanh khoản trong trường hợp rủi ro. Thông thường:

• Nhà đất có diện tích đất nhỏ hơn 20m² hoặc chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 2m thường bị từ chối ở nhiều ngân hàng lớn.

• Tuy nhiên, một số ngân hàng TMCP vẫn chấp nhận xử lý nếu tài sản nằm ở các quận trung tâm thành phố lớn (như TP.HCM, Hà Nội), có sổ hồng riêng và đường vào không quá chật hẹp (hẻm từ 1.5m trở lên). Hạn mức cho vay đối với các tài sản này thường bị giảm xuống còn khoảng 50% - 60% giá trị định giá.

2. Đất dính quy hoạch có được chấp nhận thế chấp?

Đối với đất dính quy hoạch, ngân hàng sẽ phân loại dựa trên tính chất của quy hoạch đó:

• Quy hoạch toàn phần (Lộ giới toàn bộ): 100% diện tích đất nằm trong quy hoạch công viên, đường giao thông, công trình công cộng... Trường hợp này các ngân hàng gần như từ chối nhận thế chấp vì tài sản có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào.

• Quy hoạch một phần (Dính lộ giới một phần): Phần diện tích không dính quy hoạch vẫn đủ điều kiện xây dựng và sử dụng. Ngân hàng sẽ chỉ định giá và cho vay dựa trên phần diện tích đất phù hợp quy hoạch (diện tích sạch). Phần dính lộ giới sẽ tính giá trị bằng 0.

• Quy hoạch treo: Là quy hoạch đã công bố nhiều năm nhưng chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa thực hiện. Một số ít ngân hàng linh hoạt vẫn có thể xem xét dựa trên chứng chỉ quy hoạch mới nhất do cơ quan chức năng cấp, nhưng quy trình phê duyệt sẽ qua nhiều cấp kiểm soát.

3. Giải pháp tối ưu để giải ngân cho các hồ sơ tài sản khó

Nếu bạn đang sở hữu một bất động sản dính các lỗi pháp lý hoặc diện tích quá nhỏ, đừng nản lòng. Hãy áp dụng các giải pháp sau:

• Bổ sung tài sản song song: Nếu có thể, hãy dùng thêm một bất động sản khác của người thân (bố mẹ, anh chị em ruột) đứng ra bảo lãnh thế chấp để kéo lại hạn mức vay.

• Chứng minh nguồn thu mạnh: Một phương án kinh doanh khả thi hoặc nguồn thu nhập từ lương cao, rõ ràng sẽ là điểm cộng rất lớn bù đắp cho điểm yếu của tài sản bảo đảm.

• Tìm đúng ngân hàng và chuyên viên có kinh nghiệm: Mỗi ngân hàng có một khẩu vị rủi ro khác nhau. Việc gặp được một chuyên viên tín dụng có nghiệp vụ vững vàng sẽ giúp bạn xây dựng phương án giải trình hồ sơ logic, thuyết phục được cấp phê duyệt.