Khi đi vay thế chấp, lãi suất là yếu tố được quan tâm hàng đầu vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bạn phải trả mỗi tháng trong suốt hàng chục năm. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ cách vận hành của lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi tại các ngân hàng.

1. Bản chất của lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi

Hầu hết các ngân hàng hiện nay đều áp dụng cơ chế lãi suất hỗn hợp:

• Thời gian đầu (Ưu đãi): Thường kéo dài từ 6 tháng, 1 năm đến 2 năm đầu tiên. Mức lãi suất này cố định và khá thấp (thường dao động từ 6% - 8%/năm tùy thời kỳ).

• Thời gian sau (Thả nổi): Sau khi hết ưu đãi, lãi suất sẽ được tính bằng công thức:

  $$\text{Lãi suất thả nổi} = \text{Lãi suất cơ sở (hoặc lãi suất gửi tiết kiệm)} + \text{Biên độ cố định (từ 3\% - 4.5\%/năm)}$$

Vì vậy, khi so sánh giữa các ngân hàng, đừng chỉ nhìn vào con số ưu đãi của năm đầu tiên, hãy hỏi rõ biên độ thả nổi các năm sau là bao nhiêu.

2. Cách tính tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng

Hiện nay, phương thức tính phổ biến nhất đối với vay thế chấp dài hạn là Lãi suất tính trên dư nợ giảm dần. Với phương thức này, tiền gốc được chia đều hàng tháng, còn tiền lãi sẽ giảm dần theo số tiền gốc thực tế còn nợ.

• Tiền gốc hàng tháng = Số tiền vay ban đầu / Tổng số tháng vay.

• Tiền lãi tháng đầu tiên = Số tiền vay ban đầu x (Lãi suất năm / 12 tháng).

• Tiền lãi các tháng tiếp theo = Dư nợ gốc còn lại x (Lãi suất năm / 12 tháng).

3. Bí quyết chọn ngân hàng vay thế chấp tối ưu nhất

Không có một ngân hàng nào là "tốt nhất" cho mọi khách hàng, chỉ có ngân hàng "phù hợp nhất" với hồ sơ của bạn:

Nếu bạn có mức thu nhập chuyển khoản tốt, lịch sử tín dụng sạch, hãy ưu tiên nhóm ngân hàng Nhà nước để được hưởng lãi suất thấp nhất. Ngược lại, nếu nguồn thu của bạn đến từ kinh doanh tự do, tiền mặt, hãy chọn các ngân hàng TMCP tư nhân để hồ sơ dễ dàng được phê duyệt.